那場(chǎng)發(fā)生在十七年前的非典疫情， 曾讓不少人心里覺(jué)得中國(guó)經(jīng)濟(jì)會(huì)就此陷入一蹶不振的境地。 然而在2003年的時(shí)候，二季度的GDP增速只是從11.1%下降到了9.1%， 疫情一旦過(guò)去以后馬上就反彈回升到了10%。 這一組數(shù)據(jù)直到現(xiàn)在依舊是經(jīng)濟(jì)學(xué)家在分析突發(fā)公共衛(wèi)生事件所產(chǎn)生的影響時(shí)無(wú)法回避繞開(kāi)的參照體系。

房改紅利托底樓市韌性

1998年，住房制度改革，將商品房市場(chǎng)徹底激活。2002年，全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積，剛剛邁過(guò)2億平米門(mén)檻，整個(gè)行業(yè)仿佛是剛啟動(dòng)運(yùn)轉(zhuǎn)的電梯。在2003年3月，非典疫情最為嚴(yán)重的時(shí)候，北京不少售樓處門(mén)可羅雀，然而當(dāng)月全國(guó)銷(xiāo)量增速依舊維持在30%。這背后存在著積壓多年的購(gòu)房需求，乃是在房改第五年之時(shí)集中釋放出來(lái)的。

8月時(shí)國(guó)務(wù)院明確把房地產(chǎn)業(yè)列為支柱產(chǎn)業(yè)，此定位給市場(chǎng)吃下定心丸，疫情最緊張之際開(kāi)發(fā)商不敢輕易降價(jià)，業(yè)主也不著急拋售，雙方都在等政策信號(hào)，支柱產(chǎn)業(yè)這頂帽子落地以后，北京CBD某個(gè)在售樓盤(pán)周末看房人數(shù)馬上翻倍。

銷(xiāo)售節(jié)奏被打亂但總量沒(méi)輸

2003年4月的銷(xiāo)量增速，因疫情從3月那個(gè)30%的增速進(jìn)一步下滑到了18%，然而北京有個(gè)中介門(mén)店的經(jīng)理還記得，5月底的時(shí)候，戴口罩去看房的客戶(hù)一下子多了起來(lái)。全國(guó)的數(shù)據(jù)更為直觀(guān)，可以看到，5月至7月，銷(xiāo)量增速全部達(dá)到了35%。即便是當(dāng)年12月單月銷(xiāo)量占全年38%這樣的規(guī)律，也沒(méi)有被疫情所打亂。

2003年2月，廣東作為非典重災(zāi)區(qū)，當(dāng)?shù)劁N(xiāo)量卻反而呈現(xiàn)沖高68%的態(tài)勢(shì)，一位佛山的開(kāi)發(fā)商后來(lái)進(jìn)行復(fù)盤(pán)，當(dāng)時(shí)眾人覺(jué)得買(mǎi)房相較去醫(yī)院更為安全，樣板間通風(fēng)良好這一情況反而成為了賣(mài)點(diǎn)，從全年來(lái)看，2003年銷(xiāo)售面積同比猛增29.1%，相較于2002年還高出近9個(gè)百分點(diǎn)。

投資延遲但全年賬本算得平

每年的一季度，本就是地產(chǎn)投資為后續(xù)發(fā)展奠定基礎(chǔ)時(shí)候，2003年4月，全國(guó)房地產(chǎn)投資增速猛然間出現(xiàn)了掉頭向下的情況，北京朝陽(yáng)區(qū)存在一個(gè)工地，由于工人被隔離，從而導(dǎo)致停工長(zhǎng)達(dá)兩周時(shí)間，然而承建商并未撤離施工現(xiàn)場(chǎng)，等到5月疫情得到緩解后，馬上采取兩班倒的方式加緊趕工進(jìn)度，直至年底進(jìn)行結(jié)算時(shí)，全年投資增速曲線(xiàn)幾乎與2002年呈現(xiàn)出重合的態(tài)勢(shì)。

這樣的韌性源自銷(xiāo)售回款所給予的支撐 ，上海在2003年的時(shí)候僅僅存在零星病例 ，但是當(dāng)?shù)氐姆科笸瑯佑?月的時(shí)候放慢了拿地的節(jié)奏 ，到了6月上海舉辦的首場(chǎng)土地拍賣(mài)會(huì) ，舉牌的密度相較于往年而言還要更高 ，開(kāi)發(fā)商心里存有一本賬 ，只要在年底能夠?qū)⒎孔淤u(mài)出去 ，上半年耽誤的工期都是能夠追回來(lái)的。

疫情重災(zāi)區(qū)走出獨(dú)立曲線(xiàn)

2003年一季度時(shí)，香港住宅成交降至冰點(diǎn)，然而同一時(shí)段，廣州珠江新城某樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)，售出了八成。兩地感染人數(shù)均過(guò)千，不同之處在于，廣州連續(xù)十幾年存在住房短缺情況，結(jié)婚必須買(mǎi)房的社會(huì)壓力，抵消了疫情恐慌。北京4月銷(xiāo)量受抑制后，5月馬上反彈，亞運(yùn)村一帶二手房中介，甚至需要預(yù)約看房。

最能體現(xiàn)情況的是上海，這座在2003年感染數(shù)量不足10例的城市，在4月時(shí)，商品房銷(xiāo)量的增速不但沒(méi)有上升，反而出現(xiàn)了下降。徐家匯某個(gè)樓盤(pán)的銷(xiāo)售總監(jiān)進(jìn)行分析時(shí)表示，既不存在因疫情所引發(fā)的恐慌性買(mǎi)入情況，也沒(méi)有出現(xiàn)被壓抑需求的井噴現(xiàn)象，在正常年份應(yīng)有的淡旺季節(jié)奏，反而變得更加清晰了。

地產(chǎn)股走出獨(dú)立小陽(yáng)春

2003年1月開(kāi)始，一直到5月期間，A股地產(chǎn)板塊漲幅超過(guò)大盤(pán)，深圳有位私募基金經(jīng)理回憶說(shuō)來(lái)狀況，當(dāng)時(shí)眾人賭的是疫情過(guò)后經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇，且當(dāng)時(shí)認(rèn)為地產(chǎn)作為先導(dǎo)產(chǎn)業(yè)必然會(huì)領(lǐng)跑，然而這種預(yù)期在6月以后遭遇打破，央行收緊房貸的信號(hào)致使地產(chǎn)股跟著大盤(pán)一路下跌，而疫情本身反倒沒(méi)人再提及了。

在2003年4月的時(shí)候，廣州存在著兩家當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)企業(yè)，它們逆勢(shì)進(jìn)行發(fā)債，在路演期間，機(jī)構(gòu)投資者所詢(xún)問(wèn)的全部皆是土地儲(chǔ)備方面的情況，沒(méi)有任何人去關(guān)心售樓處是不是有進(jìn)行測(cè)溫，資本市場(chǎng)的邏輯是非常直接的，那就是只要城市化依舊處于推進(jìn)之中，那么今天少賣(mài)出去的房子在明天就會(huì)得到彌補(bǔ)。

十七年后看新舊疫情異同

2020年，新冠肺炎疫情降臨之際，中國(guó)樓市的年銷(xiāo)售量，從2億平米攀升到了17億平米。2003年時(shí)，北京即便感染人數(shù)達(dá)千人，依舊能夠上演五月的熱銷(xiāo)場(chǎng)面。然而，2020年春節(jié)期間，全國(guó)的售樓處紛紛關(guān)閉，呈現(xiàn)出實(shí)實(shí)在在的零成交狀況。不過(guò)，兩地的開(kāi)發(fā)商翻找出十七年前的數(shù)據(jù)報(bào)告，所找到的安慰是：倘若湖北以外的疫情能夠在一季度得到控制，那么全年的銷(xiāo)售跌幅，有望收窄至5%以?xún)?nèi)。

當(dāng)年非典結(jié)束后，房地產(chǎn)企業(yè)補(bǔ)充獲取土地的行為致使投資增長(zhǎng)速度連續(xù)三個(gè)季度出現(xiàn)跳躍式變化。如今在浙江，已經(jīng)有開(kāi)發(fā)商在進(jìn)行相關(guān)測(cè)算，要是2月底疫情得到控制，4月土地市場(chǎng)有可能再次呈現(xiàn)出2003年6月那樣的集中補(bǔ)倉(cāng)狀況。歷史從來(lái)不會(huì)單純地重復(fù)，不過(guò)常常踩著相似的節(jié)律。

所在的行業(yè)，是否經(jīng)歷過(guò)那樣類(lèi)似“急剎車(chē)又迅猛加油”這般的周期？與此同時(shí)，當(dāng)時(shí)用于支撐自己熬過(guò)去的關(guān)鍵因素會(huì)是什么呢？