開(kāi)發(fā)商逾期交房是否能夠免責(zé)，租戶(hù)是否能夠要求減租，施工方賠錢(qián)還是甲方兜底，疫情雖說(shuō)已然過(guò)去，然而當(dāng)年遺留下來(lái)的合同糾紛直至如今仍在法院排隊(duì)等候。下面這12個(gè)問(wèn)題，到2026年再去看依舊具備參考價(jià)值。
工期延誤誰(shuí)來(lái)?yè)?dān)責(zé)
在2022年3月上海處于封控狀態(tài)的時(shí)期，虹橋商務(wù)區(qū)有一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目，它被迫停止施工長(zhǎng)達(dá)47天。施工方拿著政府所給出的延期復(fù)工通知，去找建設(shè)單位商談工期可以順延的事宜，然而建設(shè)單位卻提出要按照合同價(jià)每天千分之一的比例來(lái)扣除違約金。此類(lèi)爭(zhēng)議的核心重點(diǎn)在于對(duì)于因果關(guān)系的認(rèn)定。只要施工方能夠拿出停工的相關(guān)指令、封閉管理的記錄、物流停運(yùn)的證明，以此來(lái)證明工程延誤確實(shí)是因?yàn)榉揽卮胧┒鴮?dǎo)致的，那么法院基本上都會(huì)支持他們提出的工期順延的要求。
需要加以警惕的，是另外的一種情形。在2023年的時(shí)候，蘇州存在某個(gè)項(xiàng)目，其施工方在春節(jié)過(guò)后，工人到崗的比率不足，本來(lái)應(yīng)該在3月1日就復(fù)工的，卻硬是拖延到了3月20日，還把相關(guān)原因全部推給了“疫情管控”。法官對(duì)高速卡口的車(chē)流數(shù)據(jù)進(jìn)行調(diào)取以后發(fā)現(xiàn)，同城的其他工地在同一時(shí)期早就已經(jīng)正常展開(kāi)作業(yè)了。一旦這種虛假的關(guān)聯(lián)被戳穿，違約金還是得照樣支付。
材料人工成本暴漲怎么辦
2022年4月，北京有個(gè)醫(yī)院改造項(xiàng)目，原本談好的那個(gè)鋼材供應(yīng)商，因?yàn)樘粕椒饪亓?，所以發(fā)不出貨來(lái)，施工方就臨時(shí)去找現(xiàn)貨商補(bǔ)貨，結(jié)果每噸要多出800元。合同規(guī)定是包工包料，按道理來(lái)說(shuō)，漲價(jià)風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)該由施工方承擔(dān)。但是雙方最后都各自退了一步，甲方改為供應(yīng)鋼材，施工方只出人工。這種甲供變更，在當(dāng)時(shí)處理了幾十起類(lèi)似糾紛，比硬套不可抗力更有效果。
存在于人工費(fèi)方面的矛盾顯得更為尖銳，南通的某一家建筑公司，在2022年上半年的時(shí)候，于南京擁有著3個(gè)工地，工人工資的支出相較于同比增長(zhǎng)了18%，然而合同當(dāng)中并沒(méi)有書(shū)寫(xiě)有關(guān)調(diào)價(jià)的條款，總包方堅(jiān)決咬死要按照原價(jià)來(lái)進(jìn)行結(jié)算，后來(lái)到了2022年6月，江蘇省住建廳發(fā)布文件明確規(guī)定，在疫情期間，人工費(fèi)呈現(xiàn)波動(dòng)情況，5%以上的部分要由發(fā)包方來(lái)承擔(dān)，憑借著這份文件，施工方拿回了320萬(wàn)的差價(jià)。
開(kāi)發(fā)商延期交房賠不賠
位于鄭州的某樓盤(pán)，其合同明確約定交房時(shí)間為2022年10月30日，然而實(shí)際卻拖延至2023年4月才交房。該樓盤(pán)開(kāi)發(fā)商提出，其在2022年10月存在全區(qū)靜默達(dá)7天的情況，并且在12月全面放開(kāi)之前還有管控時(shí)段長(zhǎng)達(dá)15天，這二者總共構(gòu)成了22天的“免責(zé)期”。但是購(gòu)房者對(duì)此并不認(rèn)可，隨后將開(kāi)發(fā)商起訴至法院。該案件的法官前往住建局，去調(diào)取當(dāng)年的停工通知以及允許復(fù)工的時(shí)間節(jié)點(diǎn)，經(jīng)過(guò)一系列審理流程，最終認(rèn)定有效的免責(zé)期僅僅只有22天，而其他時(shí)間段的延期是由于開(kāi)發(fā)商自身資金鏈斷裂所導(dǎo)致的，所以開(kāi)發(fā)商需要按照規(guī)定賠償購(gòu)房者違約金。
另一種極端的情況出現(xiàn)在武漢。在2020年2月至4月期間，武漢實(shí)施了封城舉措。當(dāng)時(shí)，有樓盤(pán)直接延遲了10個(gè)月才交房。購(gòu)房者提出了退房的訴求，而最高法在2020年4月發(fā)布的指導(dǎo)意見(jiàn)明確表明態(tài)度，基于疫情及防控措施致使逾期交房的狀況，原則上是不支持解除合同的。只要開(kāi)發(fā)商能夠證明延期與防控措施存在直接的關(guān)聯(lián)，即便房子交付時(shí)間延遲了，購(gòu)房者也得收下。
定金該退還是該罰
在2022年3月的時(shí)候，處于深圳龍華，買(mǎi)家李某交付了5萬(wàn)定金去認(rèn)購(gòu)一套公寓，并且在進(jìn)行約定時(shí)表達(dá)了要在一周之內(nèi)簽訂正式合同的意愿。然而，就在第二天，他所在的小區(qū)進(jìn)入了封控狀態(tài)，封控時(shí)長(zhǎng)為14天，待解封之后，開(kāi)發(fā)商宣稱(chēng)房源已經(jīng)出售，甚至還表示需要沒(méi)收定金。而這樣的案子適用于《擔(dān)保法司法解釋》第122條，當(dāng)李某提交了社區(qū)封控證明之后，法院做出了判決，判定開(kāi)發(fā)商返還定金。
反過(guò)來(lái)的情況也是如此。在2022年11月的時(shí)候，杭州有個(gè)樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)了，購(gòu)房者王某交了30萬(wàn)定金之后，突然就改變主意了，他以“擔(dān)心疫情過(guò)后房?jī)r(jià)會(huì)下跌”作為理由，拒絕簽訂合同。他拿不出任何因?yàn)榉揽卮胧┒鴽](méi)辦法簽約的證據(jù)，法院判定這種情況屬于商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，定金不能退還。
租戶(hù)能不能減租解約
一套月租三萬(wàn)八的別墅，被游客張某在2022年三亞“0801”疫情期間租下，然而剛剛住了三天，全城就進(jìn)入了靜默狀態(tài)。張某去找房東協(xié)商免租事宜，房東卻只是同意將租期往后順延七天。此事隨后鬧到了調(diào)解室，最終參照最高法2020年的典型案例，雙方各自承擔(dān)一半損失，張某補(bǔ)交一萬(wàn)九后結(jié)案并退房。
餐飲商戶(hù)所處狀況存在差異。成都的某一家火鍋店，其租約的剩余時(shí)長(zhǎng)還有3年，在2022年9月的時(shí)候，全市針對(duì)堂食予以暫停，該火鍋店的老板虧損了兩個(gè)月，實(shí)在難以繼續(xù)支撐下去，便去找房東商談解除租約的事宜。房東不同意退還押金，在起訴之后，法院依據(jù)2019年的《九民紀(jì)要》第48條，判定繼續(xù)履行租約的成本過(guò)高，于是判處解除租約合同，該商戶(hù)需承擔(dān)兩個(gè)月租金作為違約金，剩余的押金則予以退還。
房東能不能趕人收房
在2022年4月，上海浦西處于封控期間之時(shí)，租客小陳被困在了出租屋內(nèi)，第二季度的房租湊集不齊全。房東發(fā)送微信表示“10天之內(nèi)不繳納錢(qián)款就搬離出去”，小陳將銀行卡流水以及公司停工證明整理打包發(fā)送了過(guò)去，房東之后沒(méi)有再進(jìn)行催促。只要屬于這類(lèi)情況，并且租客能夠證明確實(shí)沒(méi)有錢(qián)財(cái)，而且封控期尚未過(guò)去，法院是不會(huì)支持出租人解除合約的。
不過(guò)呢，得守住底線(xiàn)呀。在2023年1月的時(shí)候，天津有個(gè)租客，封控解除之后的足足三個(gè)月時(shí)間，一分錢(qián)都沒(méi)有繳納，房東發(fā)出了兩次催繳函，他每次都是已經(jīng)讀了卻不回復(fù)。等到房東起訴之后，他又把“疫情影響收入”當(dāng)作擋箭牌。法官詢(xún)問(wèn)他為什么解封之后還不去工作，他支支吾吾的。最終判決解除合同，補(bǔ)齊所欠租金，并且還要按照合同賠付違約金。
有關(guān)疫情合同糾紛的關(guān)鍵證據(jù)，并非是誰(shuí)具有較大的嗓門(mén)，而是停工令、封控通告以及運(yùn)輸阻斷證明等這類(lèi)紙面材料。你當(dāng)下是否還留存著二零二二年的那些通知截圖、延期申請(qǐng)書(shū)呢？
